De Amerikaanse huizenmarkt begint te stotteren. Logisch, alles lijkt tegen te zitten. Iedereen verwacht een recessie, het consumentenvertrouwen is laag en de rente stijgt. Voor een hypotheek met een looptijd van dertig jaar betaalt een Amerikaan nu 6,0% rente. Begin dit jaar was dat nog 3,3%. De enige positieve factor zijn de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt. Die zijn (nog) goed.
De huizenmarktprijsindex van de Federal Housing Finance Agency steeg afgelopen maand met 0,1%. Dat was de kleinste toename sinds het uitbreken van de coronapandemie. Een logisch gevolg is dat de huizenverkopen ook stokken.
Een recente ontwikkeling is dat huizenverkopers hun hypotheek meeverkopen. Dat is een heel administratief gedoe, maar in de Verenigde Staten kan het wel. Het klinkt een beetje vreemd, maar bij een stijgende rente kan dat interessant zijn. En als je een huis kan kopen met een lekker goedkope hypotheek, dan is het opeens wel te betalen. De bank zal er niet blij mee zijn, maar dat is dan jammer.
Ik sprak laatst iemand die een jaar geleden een hypotheek voor dertig jaar had afgesloten tegen 1,5%. Die was wel bang voor een mogelijke daling van de huizenprijzen. Ik moest daar een beetje om lachen. Het was een nieuwbouwhuis, dus bijzonder energiezuinig. Zijn hypotheeklasten staan de komende dertig jaar vast, terwijl de huren alleen maar verder zullen stijgen met de inflatie. En in het afgelopen jaar is zijn huis al flink meer waard geworden.
Bovendien kan je wel naar de marktwaarde van je huis kijken, maar kijk ook eens naar de marktwaarde van je hypotheek. Hij had dus een dertigjarige lening met een vaste rente van 1,5%. We zijn nu een jaar verder en voor een dertigjarige hypotheek zou hij nu 3,9% betalen. Stel dat deze hypotheek beursgenoteerd zou zijn, dan zou die nu 25,1% lager staan. Zijn hypotheek was €325.000. De marktwaarde van deze lening is nu nog maar €235.000. Daarvan is €10.000 aflossing en de rest een papieren koersverlies voor de bank. Leuk om te weten, maar je hebt er natuurlijk niets aan. Net zoals je niets aan de waardevermeerdering van je woning hebt zolang je er gewoon in blijft wonen.
In Nederland hebben gelukkig de meeste hypotheken een vaste rente. Alleen in landen als Zweden, Australië, Canada en Nieuw-Zeeland worden woningen vooral met een variabele rente gefinancierd. Dat maakt de huizenmarkt veel volatieler, zeker nu de rente zo flink beweegt. Daar zullen wel klappen gaan vallen.
Deze man hoeft zich voorlopig nog geen zorgen te maken. Net als iedereen met een langlopende hypotheek en een lage rente. Gefeliciteerd als uw hypotheek ook zo in koers gedaald is.
Over de column van Corné van Zeijl
Corné van Zeijl is analist en strateeg bij vermogensbeheerder Actiam en belegt ook privé. Reageer via corne.vanzeijl@actiam.nl. Deze column kun je ook iedere donderdag lezen in het FD.
See omnystudio.com/listener for privacy information.